【www.huxinfoam.com--转正思想汇报】

2003年6月8日，国务院379号令{物业管理条例》(以下简称《条例》)颁布，并于2003年9月1日起正式施行。《条例》的颁布与实施，标志着我国物业管理行业进人了依法管理的轨道，必将有力地促进我国物业管理行业的健康、有序发展。作为物业管理行业的安防人员，认识和了解《条例》成为日常工作中一项必不可少的重要内容。
一、物业管理的基本概念
《条例》第二条明确描述了物业管理，物业管理是指由业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、业主及物业使用人
《条例》第六条明确规定：房屋的所有权人为业主。业主是拥有物业的人，从法律角度来说，在国家房地产登记管理部门颁发的房产证上登记的权利人即是房屋的所有权人。在物业管理中，业主是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。业主可以是个人、入党申请书集体、国家。
本《条例》所称“物业使用人”，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人(一般指业主的亲属或其他获准人住的亲友)。物业使用人的权利来自于法律、法规的规定和业主通过业主公约获得的授权。
《条例》第四十八条规定：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
[案例]1 物业承租人拖欠交纳的物业服务费用并失踪，业主以约定物业服务费用由物业承租人负责为由拒绝交纳物业服务费用。
本案中，业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，是业主与物业承租人之间的一种民事行为，并不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，如物业承租人拖欠交纳物业服务费用，业主就应当承担物业承租人所拖欠交纳的物业服务费用。
当然，业主可以依法向物业承租人追偿其物业服务费用。
三、业主大会与业主委员会
业主大会与业主委员会的概念及职能详见第10章第3节，论文写作其中特别要注意如下几条：
《条例》第八条规定：物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
上述所称之“业主大会”，是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织。业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动。
《条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构。
从《条例》的规定可以看出：物业管理的一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，物业管理的重大事项必须由业主大会决定。业主委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同等。
[案例2] 某小区业主委员会主任因私事与物业管理人员产生纠纷，后该业主委员
会主任召开业主委员会会议，决定更换物业管理公司。
本案中，该业主委员会的决定不符合法律规定。按照新的《物业管理条例》第十一条和第十二条的相关规定，选聘和解聘物业管理企业属于物业管理的重大事项，必须由业主大会决定，而且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，业委会只有执行权，而没有决定权。
四、物业管理企业的违约责任和安全防范义务
《条例》第三十六条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
上述规定的法律责任属于违约的法律责任。它明确规定在物业管理区域内发生安全事故时，物业管理企业是否尽到了责任，是判定物业管理企业对于业主受到人身伤害和财产损失是否承担责任的标准。通常来讲，如果物业管理企业已经按照合同的约定尽到了自己的责任，就不应当承担责任。
[案例3] 某小区业主在住宅电梯内遭不法分子的袭击而受伤，事件发生后，物业管理企业及时报告辖区派出所并护送该业主就医，但该业主仍以物业管理企业未尽物业管理职责为由向物业管理企业索赔。
工作体会物业管理区域内发生的刑事犯罪，物业管理企业是否应当承担责任，应当具体情况具体分析。物业管理的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理企业的秩序维护防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在疏漏的赔偿责任。
本案中，物业管理企业安防的概念和职责应当理解为为物业使用创造方便安全的条件，以及维护小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。因为物业企业秩序维护员的义务并不能等同于保镖义务，也不能要求物业管理企业确保物业小区内所有财产和人身的安全。在本案中，物业管理企业不可能确保电梯、楼道等场所人身和财产的安全，物业管理企业也不可能接受这种义务。物业管理企业秩序维护员的义务是按照《条例》第四十七条规定，采取相应的应急措施，及时报告有关行政单位以及协助做好救助工作。在履行了法律规定的义务，但仍无法阻止损害结果发生时，提供安防义务的一方应当不再承担民事责任。因此，本案中物业管理企业对业主在电梯、楼道等场所遭侵害所致的损失不应承担赔偿责任。
《条例》第四十七条规定：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请秩序维护员的，应当遵守国家有关规定。秩序维护员在维护物业管理区域内的公共秩序时，写作参考应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
安全防范工作是物业管理服务的基本内容之一。物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，贯彻“预防为主，人防、物防、技防三者相结合”