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物业管理是指业主根据物业服务合同，选聘物业服务企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。 以下是为大家整理的关于有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用的文章3篇 ,欢迎品鉴！

【篇1】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用

　　根据市人大常委会2017年工作要点安排，5月9日至5月19日，城环农工委在市人大常委会王靖副主任的带领下，采取调研与暗访相结合的方式，听取了12个市级部门和7个县市区政府汇报，实地察看了25个住宅小区的物业管理工作，与市县区有关职能部门负责人、部分房地产开发商、物业公司代表、业委会代表和业主代表近200余人进行了座谈，在赴江苏省南京、宿迁、镇江三市实地考察学习的基础上，暗访了市区内10多个住宅小区物业管理工作情况，比较广泛深入地了解和征求了大家对这方面工作情况的建议和意见，对群众反映比较强烈的主要问题进行了归类分析，形成了这一报告。

　　（一）

　　近年来，市政府及相关职能部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》，将加强物业管理作为改善民生的重要途径，逐步建立健全物业管理工作机制，不断规范物业公司管理服务行为，特别是2013年《咸阳市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知》（咸政办发〔2013〕152号）和2015年《咸阳市人民政府办公室关于转发〈市住房和城乡建设规划局关于理顺物业管理体制的通知〉的通知》（咸政办发〔2015〕18号）等文件的出台，促使物业管理服务从原来单一的卫生清洁、房屋维修等有限的项目，扩展到现在保洁、安防、绿化、共有部位及小区内公共场所的维修养护等各个方面，并在改善小区人居环境、提供就业机会、推动社区建设等方面发挥了积极的作用。截至2016年底，我市从事物业管理且具备相应资质的物业公司212家（一级资质1家，二级资质12家，三级资质199家），外埠物业公司5家（一级资质2家，二级资质3家）；市区内物业管理从业人员8000余人，吸纳下岗职工5000余人，其中管理人员的比例为22.5%，各种维修、养护等技术人员的比例为12.5%；市区内现有各类住宅小区692个，其中商品房小区295个，占小区总数的42.6%，保障性住房小区27个，占小区总数的3.9%，集资房小区370个，占小区总数的53.5%；市区内实施规范化物业管理的住宅小区308个，管理面积1500万平方米，物业覆盖面为75%，创建全国、省级、市级物业管理示范住宅小区30多个。另外，截止2016年底，市区内住宅专项维修资金累计归集共13亿元，其中维修金累计归集11.4亿元，涉及413个住宅项目，保修金累计归集1.6亿元，涉及137个住宅项目，目前已审核拨付维修资金632.11万元，为71个小区的住宅进行了修缮。

　　（二）

　　虽然我市在贯彻执行《物业管理条例》过程中做了大量工作，但是我市物业管理工作起步晚、基础差、历史欠账多，再加上城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，致使物业管理工作与广大业主需求之间的矛盾日渐突出。归纳起来，主要有以下几个方面的问题：

　　1、由于物业管理体制没有理顺，导致职能部门之间分工不明、责职不清，政策法规难以落实到位。物业管理工作不仅涉及到各级政府、街道办事处和社区居委会，还涉及到住建、民政、公安、消防、工商、物价、环保、供电、供热燃气等十多个职能部门，市政府虽然在《关于进一步加强物业管理工作的通知》中明确提出了“各司其职、齐抓共管，共同做好物业管理工作”的要求，但目前我市物业管理还是以住建部门为主，“属地负责、街道办事处具体实施、社区居委会负责落实、房地产管理部门监督指导、相关部门密切配合”的工作机制尚未完全形成，街道办和社区在物业管理工作中的作用发挥不够，各相关职能部门的管理也大多各自为政，没有形成联合执法、齐抓共管的工作格局，导致物业管理方面的法律法规和政策得不到具体落实。如《物业管理条例》明确规定，物业公司不得擅自占用、改变小区共用部位、设施设备进行经营，由于监管不严，物业公司擅自占用、改变小区共用部位进行经营的现象时有发生，个别物业公司还将小区道路和部分公用绿地改成了露天停车位，并收取占用费和物业服务费，损害了业主的共同利益。

　　2、由于对《物业管理条例》宣传力度不够，业主对物业管理的相关规章制度了解不透，导致物业收费难现象比较突出。部分职能部门、物业公司对《物业管理条例》重视不够，对条例内容领会不透，对自身的职能职责认识不足，对物业管理的理解还有偏差，再加上政策宣传力度不够，广大业主对《物业管理条例》知晓率不高，有很多业主、特别是老旧小区的业主对自己的权利和义务不清楚，“有偿服务消费意识”淡薄，思想观念还停留在计划经济下的福利房时代，习惯于单位负责管理和无偿接受物业服务，认为物业管理是政府该管的事，物业收费是企业在中间赚钱，拒交物业管理费用。有的物业公司在业主拖欠物业费的情况下，为降低成本，减员节流，降低物业服务标准；有的物业公司在日常维护上收支不透明，对公共设施经营的收益也不公示，业主对物业服务企业提供的服务缺少客观的、可以量化的评价依据，造成业主对企业服务承诺是否真正兑现持怀疑态度；有的物业公司擅自增设收费项目，提高收费标准，比如同一个县的不同小区电费的收缴标准都不统一，有的小区是0.6元/度，有的小区是0.65元/度，有的小区还达到了0.8元/度，从而引发业主与物业公司之间的矛盾。

　　3、由于物业公司的资质良莠不齐，从业人员素质不高，导致物业公司服务不到位的现象比较严重。在我市从事物业管理且具备相应资质的212家物业服务公司中，本地一级资质的物业公司仅仅1家，占比0.47%，二级资质的物业公司12家，占比5.7%，剩余199家全部为三级资质，占比达到93.83%，高资质物业公司偏少，与庞大的基数不成比例，临时资质或暂定资质的物业公司较多，还有个别物业公司未在住建局备案，游离于主管部门监管之外，日常管理就是“扫扫地、看看门、拦拦车”。另外，绝大部分物业公司聘请的工作人员多是40—50岁的下岗职工和外来打工人员，属于半路“出家”或来自“转制、转岗、转业”人员，普遍缺乏物业管理的能力，现有的物业管理人员中专业的水、电、暖技术人员更是严重匮乏。有的从业人员在服务过程中，“以人为本”意识不强，坐等业主上门求助，脸难看、事难办，对业主态度冷漠，言语生硬；有的从业人员缺乏前期从业教育和专业技术培训，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，甚至摆不正服务与被服务的关系。

　　4、由于房产开发企业遗留过多的建设问题，导致广大业主把矛盾纠纷转嫁到物业公司，严重影响物业管理工作的正常开展。有的房产开发企业为追求利益最大化，擅自改变规划，在委托房产销售企业进行房屋销售时，对购房者进行各种许诺，夸大房屋的质量和配套设施功能，等到房子出售之后，业主发现房屋格局和小区环境与售房时的承诺有较大差异；有的房产开发企业不负责任、唯利是图，消防、绿化、休憩等配套设施不到位，房屋和附属设备质量差，建设上存在偷工减料、以次充好的现象，出现房屋漏雨渗水、墙体塌陷裂缝、电梯无备用电源、安全故障频发等现象，且把这些房屋质量问题拖过保修期；有的房产开发企业不向物业公司提供建筑图纸和资料，导致公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题成为业主与开发商争议的核心问题；有的房地产开发商未能按照合同约定按期交房或者期限办理房产证，有的小区房屋主体建成五年了却因配套设施建设滞后，致使业主入住后无法安居乐业，为后期物业管理埋下了极大的隐患，有的小区业主入住十几年了，还没有把房产证拿到手，房屋产权仍属于“不合法”状态。另外，在前期物业管理过程中，大多数房产开发企业都是聘请下属的子公司或者有“裙带关系”的物业公司进行前期物业管理，形成“自建自管”的局面，这些物业公司完全受制于房产开发企业，对电梯、消防、供水、供配电、人防工程等设施设备的查验“睁只眼闭只眼”，没有进行有效的监督和制约，更谈不上维护业主的权利。

　　5、由于业主参与物业管理积极性不高，导致业主大会和业委会成立运行困难，业主的合法权益得不到有效维护。在调研中发现，市县两级住宅小区的居住人员结构复杂，居民素质参差不齐，对物业管理工作的认识比较滞后，参与物业管理的积极性不高，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，导致业主大会和业委会成立运行举步维艰，普遍存在“成立难、运作难、维权难”的现象。一是业主大会和业委会成立难。绝大多数业主对业主大会和业委会的成立抱无所谓的态度，不愿参与两会的选举和被选举，导致很多小区物业管理运行多年至今无法召开业主大会和成立业委会。目前，城区内仅有17个小区成立了业委会，其中能够正常运转的只有4家，1家业委会还实行的是业主自治模式管理小区，超过九成以上的小区都没有召开业主大会，也没有成立业委会。二是业委会正常运行困难。《物业管理条例》第十五条对业委会的职责有比较明确的规定，但在实际的工作中，很少有小区业委会将具体的规定落到实处，再加上业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员大都没有津贴报酬，属于无偿服务，很难在物业公司和业主之间起到桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高，遇到难题“撂挑子”的现象时有发生。三是业委会监管困难。业委会是一个自治组织，没有明确具体的权力和责任以及与之对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监管，有些业委会成员把业委会当做“特权机构”，除过不交水电暖气费以外，还要求物业公司支付“好处费”，稍有不从，便鼓动不明真相的业主闹事，更有甚者还暴力打砸小区内的公共设施，有些业委会还存在少数几个人决定大多数业主共同利益的“一言堂”现象，损害小区业主的共同利益。

　　6、由于老旧小区存在问题较多，导致开展物业管理工作的难度较大。目前，我市城区的老旧小区已成为城市建设管理的薄弱环节和创建文明城市的重点难点所在，直接影响了居民的正常生活和城市整体形象的提升。据统计，我市城区老旧小区共330个，其中秦都区150个，渭城区180个，这些老旧小区大多规模小、分布散、房屋旧、管理乱，有的实行半市场化管理，有的由产权单位管理，有的实行自治管理，有的因修建年代久远，房屋陈旧不堪，长期处于无人管理状态。再加上这些老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，房屋主体已严重老化，屋面防水功能年久失修，经常漏水、渗水，小区道路、给排水系统等公共设施也大多破损，导致物业公司不敢入驻这些老旧小区开展物业管理工作。

　　（三）

　　物业管理是一项民生工程，需要政府部门、物业企业、广大业主、房产开发企业群策群力，特别是需要政府职能部门高度重视对物业服务行业的监督管理。为了促进国务院《物业管理条例》在我市的贯彻执行，提升物业管理的质量和水平，提出如下建议：

　　1、进一步加强组织领导，不断增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。市政府及相关职能部门要进一步提高对我市物业管理工作重要性的认识，从创建全国文明城市、构建和谐社会的高度，真正把促进物业管理工作健康有序发展作为当前开展的打赢“四大战役”中“规范市场秩序战役”来抓实、抓好、抓到位。一是要借鉴外地可复制的先进经验，按照“条块结合、以块为主”的原则，实行“属地负责、街道办事处实施、社区居委会落实、主管部门监管、相关部门配合”的工作机制，健全市、县、街道办事处、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，积极探索物业管理工作网格化模式，努力形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。二是要加强对物业管理工作的组织领导，建立全市物业管理工作联席会议制度，适时启动责任追究制度，对在物业管理工作中不积极履行职责，引发矛盾和事故的职能部门、物业公司和个人进行责任追究；各级政府要明确相应的物业管理工作机构，加强对物业管理的组织协调、监督检查和业务培训，确保组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位。三是要在前期物业管理活动中，按照国家有关规定认真落实物业管理项目的招投标制度，由建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业公司，对达不到收交标准的小区坚决不让交付使用，力争从源头上杜绝由于物业管理配套设施建设管理不规范带来的纠纷和矛盾。四是要尽快研究出台扶持物业服务行业发展的相关政策，严厉打击水、电、暖等垄断行业强行“摊费”的行为，鼓励和引导物业管理工作向市场化、专业化、规模化方向发展。

　　2、进一步规范物业管理收费，尽快建立“质价相符”的物业服务收费机制。一是要合理确定物业收费服务项目和收费标准，分类制定普通商品房、经适房、保障性住房等小区物业管理服务收费的指导价格目录，保证政府指导价格的权威性和代表性，使业主与物业公司协商约定收费标准有据可依。二是要增强收费透明度，监督物业公司严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，主动接受业主和有关部门的监督。三是要完善物业服务质量评价体系，逐步建立物业服务质量的外部约束机制，出台物业服务质量综合评价标准，让业主享受到“质价相符”的服务。四是要严格按照国务院《物业管理条例》的相关规定，大力推行“一户一表、计量收费”办法，尽快实现供水、供电、供暖等公用事业收费向最终用户收费的目标。五是要加大对物业公司的监管力度，完善监督考核机制，定期进行检查或抽查，对于违规收费或收费不规范的行为，发现一起查处一起，纳入年底诚信考核，列入黑名单，并在咸阳主要门户网站集中时间段进行公示，切实维护业主合法权益不受侵害。

　　3、进一步强化对业主大会和业委会的指导监督，努力形成业主自我管理、自我约束的运行机制。一是要加强《物业管理条例》的宣传力度，发挥示范小区的引领带动作用，通过开展培训、物业知识竞赛、社区文艺演出等形式增强广大业主的物业消费意识、公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。二是要尽快成立业委会，修订完善符合实际、操作性强的小区业委会成立实施办法，将业委会成立的情况纳入各街道办事处和社区居委会的业绩考核体系，并对业委会成员的入选资格、职责和义务等出台具体的规定，确保具有一定素质、热心服务居民的业主成为业委会成员。三是要建立业委会激励督导机制，明确业委会的工作任务和目标，给予业委会成员公平合理的报酬，引导业委会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督；辖区街办、社区要对业委会的活动进行定期监督检查，对业委会活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，保证业委会在法定范围内正常有序运行。四是积极探索建立政府物业管理应急机制，在出现业主大会无法召开履职、业委会不作为、业委会选举后部分业主不认可选举结果、物业公司擅自撤离服务等重大事项出台应急预案，确保业主有一个稳定、安全的居住环境。五是要严厉打击物业管理行业的违法行为，对小区内的沙霸、设置“门槛费”以及长期拖欠物业费、取暖费等违法行为依法提起诉讼，坚决维护物业公司正常开展业务的秩序。

　　4、进一步加强住宅专项维修资金管理和使用力度，有效维护资金所有者的合法权益。一是加大专项维修资金管理实施办法的宣传力度，通过各种形式加强宣传，使社会各阶层广泛重视、关心、支持这项工作，加大老旧小区物业维修基金的收缴和管理，转变房屋维修消费观念，进一步推动物业维修资金制度的实行，为物业维修资金制度的健康发展打下坚实的社会基础。二是进一步规范和完善物业维修资金监管体系，制定住宅安全应急维修使用专项维修资金的办法和程序，在共用部位、共用设施设备突然发生严重问题或故障的情况下，能够获得资金保障，尽快予以维修，恢复正常使用。三是强化物业人员服务意识，主动定期检查维修，保证住宅共用部位、共用设施设备得到良好的维护，以保证其安全运行和有效使用，使物业维修资金发挥最大效益。四是加大对住宅专项维修资金缴存、管理、使用和监管力度，进一步完善内部制约机制，定期公布维修资金增值保值情况，保证我市住宅专项维修资金的安全、有效运转。

　　5、要进一步采取得力举措，不断加大老旧小区的综合整治和后续管理力度。市政府及职能部门要坚持“政府主导、社会参与、业主自治、突出重点、分步实施、分类管理”的原则，切实加强老旧小区的综合整治，力争将这项工作办成惠及千家万户的德政工程、安居工程和惠民工程。一是要尽快制定老旧小区综合整治规划，明确具体目标和时间节点，采取市政府牵头，相关职能部门整体联动的方式，加快整治改造步伐。二是要学习借鉴外地市的成功经验和做法，研究制订符合我市实际的老旧小区综合整治方案及具体措施，明确划分各级政府及相关职能部门的职责，努力形成长效机制。三是在紧紧抓住国家棚户区改造机遇的同时，出台优惠政策鼓励引导社会资金进入老旧小区综合整治项目，共同破解老旧小区综合整治投入多、资金缺口大、筹措困难的难题。四是要按照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，采取灵活多样的物业管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设施较为完善又有一定规模的老旧小区，可采取组织召开业主大会并选举业委会，依法选聘物业公司进行管理；对于不具备实行物业管理条件的老旧小区，可按照居民自治的原则，由社区居委会代表社区居民，依法与设施维修、保洁和保安等公司签订委托管理和服务合同进行管理；也可由居委会组织社区待业、失业人员组成保洁、绿化等队伍，自我管理、自我服务，为社区居民营造一个优美、整洁、有序的生活环境。

【篇2】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用

　　最近从各方面了解到江苏扬州市在推动物业管理规范发展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽时间到扬州作了一次调研，了解到扬州市委市政府对物业管理发展给予的高度关注，把“采取有效措施，全面提升物业管理水平”写入了市政府工作报告，确定2013年为“物业管理提升年”；按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求，经市政府常务会专题研究通过，今年3月下发了《市政府办公室关于进一步加强市区物业管理工作的意见》（简称《市政府意见》），之后召开了市区物业管理工作推进大会，成为贯彻《江苏省物业管理条例》行动最快、力度最大的城市。在调研中感到，这是扬州市在近几年大力推动物业管理工作的进一步发力，他们的以下做法值得各地借鉴。

　　一、在管理模式上，采取市场化物业管理和基本物业服务“两条腿”并进，大幅度提高物业管理覆盖面

　　近年来，扬州采取了市场化物业管理和基本物业服务“两条腿”的并进。对市区新建商品住宅小区，要求100%推行专业化、市场化的物业管理，由物业企业依据合同实施管理；对暂时不具备市场化条件的老旧住宅区，结合综合整治，全面实施由街道（乡镇）成立基本物业服务中心提供的包括治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修服务、停车管理的“五有”基本物业服务。由此大幅度提高了物业管理和服务的覆盖面，使得近几年政府投资改造后的老旧住宅小区能保持完好状态，让居住在老旧小区的居民得到基本的物业服务。这次我们调研的建有28幢多层住宅，居住789户居民的荷花池老旧住宅小区，在2010年市政府实施了整治改造后，由街道建立了荷禾物业服务中心，彻底改变了过去“大门四处敞，路灯闹下岗；水泥路不平，停车要靠抢；垃圾难入箱，随地到处放；花园不见花，杂草茁壮长”面貌，呈现“小区有保安，大门设门岗；路灯个个亮，路平下水畅；车辆停车位，垃圾全入箱；卫生有保洁，绿地花儿放”景象，在小区整治和管理上，交出了一份让居民满意的答卷。新建小区市场化物业管理和老旧小区基本物业服务的全面推进，对扬州城市整体管理水平的提升，文明城市的建设，以及社会的和谐，都作出了重要贡献。

　　二、在工作推进上，建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的协调机制，打造物业管理与社区建设的良性互动

　　成立由社区居委会、物业服务企业、业主委员会参加的议事班子，建立工作例会制度，形成统一的管理协调机制，以物业管理推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区，是扬州推进物业管理的重要抓手。仅荷花池老旧住宅小区在整治改造和基本物业管理推进过程中，针对停车位不足的问题，社区居委会、小区业主委员会、基本物业服务分中心就召开了40多次“圆桌会议”和80多次现场协调会，与每一户居民进行协商，共建立18座79间1400多平米的合用车库，在原有40个停车位的基础上合理规划、裁边补角再增加了40个停车位，有效解决了居民停车难问题。

　　在管理体制上，落实市、区、街道、社区“两级政府、三级管理、四级网络”的行政监管和公共服务责任，将加强市区物业管理的工作落到实处

　　扬州《市政府意见》提出，按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则，落实行政监管和公共服务责任，进一步明确市、区两级职责分工，健全市房管部门行业管理、各区政府（管委会）属地负责、街道（乡镇）具体组织、职能部门密切配合的工作体制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进市区物业管理工作。市政府建立市相关职能部门和各区政府（管委会）参加的物业管理联席会议制度，主要研究物业管理重大事项，会商区级机构无法处理解决的物业管理重点工作，协调推进条块协作，研究提出重大政策建议。

　　在今年一季度末召开的市区物业管理工作推进大会上，闻道才副市长在讲话中要求市相关职能部门进一步将工作触角延伸到小区，立足职能、分工协作、密切配合，对房屋建筑质量、违章开店、油烟噪音、犬类管理等与群众生活息息相关的民生实事，该管的必须管，要管就管到位；要求各区政府对辖区内的物业管理工作负总责，建立相应的联席会议制度和物业管理工作机制，落实辖区物业管理责任，积极推进物业管理进社区；要求强化部门联动、构建大物管工作格局，切实提升业主满意度。

　　扬州市将有关事项的具体组织实施落脚到街道，由此构筑覆盖全市的物业管理工作网络。《市政府意见》明确要求街道（乡镇）建立物业管理专门机构，明确分管领导具体负责，配备2—3名专、兼职人员，具体组织辖区物业管理工作；负责物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，调解本辖区物业管理方面的投诉，完善社区公共服务体系；牵头组织召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，并指导、监督其日常运作；对辖区内的老旧住宅小区，按照要求负责为居民提供基本物业服务。

　　在工作重点上，强化部门联动、齐抓共管，群策群力解决群众关注的热点难题。

　　扬州市下发的《市区物业管理工作联席会议成员单位工作职责》对各区政府、市房管局、公安局、民政局、中级法院、财政局、人社局、规划局、建设局、城管局、民防局、环保局、物价局、政府法制办、地税局、工商局、质监局、消防支队、扬州报业传媒集团、扬州广电传媒集团（总台）的职责做了明确分工。

　　市政府把缓解住宅小区停车难，提高物业服务费收缴率，扩大维修资金应急使用通道，加大违章搭建管控力度等作为近阶段打好攻坚战的突破关键。区别不同情况，《市政府意见》对加强物业管理从四方面提出了分类指导意见。

　　一是对新建商品住宅小区，以建立市场化的物业管理机制为主要措施，加强对前期物业服务招投标的监管，重点解决物业服务市场资源合理配置、承接查验制度建立、住宅小区配套设施建设和落实等问题；二是对已经实施市场化物业服务的住宅小区以提高物业服务水平和建立协调矛盾调处机制为主要措施，重点解决部分住宅小区物业服务水平不高、物业服务企业不诚信经营、物业服务费市场化机制不健全、矛盾突出小区的停车难、拆违难、物业服务费收费难、调价难等问题；三是对老旧住宅小区以开展老小区综合整治和落实基本物业服务为主要措施，重点解决基础设施配套不完善、财政补贴资金保障等问题，保证老旧住宅小区有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理等有偿性基本物业服务；四是对拆迁安置和保障性住宅小区以增加配套服务设施建设面积、落实建设单位监管责任和提高物业费收缴率为主要措施，重点解决小区物业服务经费不足、物业服务水平不高等问题。

　　五、在政策引导上，多措并举加大扶持力度，促进物业管理整体水平的提升

　　《市政府意见》明确：“对不具备市场化物业服务的老旧住宅小区实施基本物业服务的，市、区财政给予0.15—0.2元/㎡/月的资金补贴”；“拆迁安置和保障性住宅小区配建的配套服务设施经营收益用于弥补物业服务经费缺口。如仍有不足，由市、区财政各承担50%给予补贴”；对物业

　　服务企业为“2004年前建成住宅小区提供的物业服务质量考核达标后，对其在物业服务过程中所缴纳的营业税地方留成部分实行先征后返政策”；对物业服务企业录用的“40—50”人员，依劳动合同时限，区分给予基本养老、医疗、失业、工伤、生育社保补贴，及明确资金列支渠道；对物业服务企业新招用符合条件的人员，区分劳动合同时限与考核，给予职业培训补贴。市政府还通过以奖代补，加大物业服务争优创先奖励力度，促进物业服务水平不断提升。

【篇3】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用

　　[摘要]在预防物业欠费纠纷中，政府相关部门通过明确其工作职责，依法行政，建立由街乡联动共管的机制，加强宣传与引导，扶持与培育物业服务市场，完善细化物业管理的法规规章，为物业服务制定标准、规范各主体行为，发挥积极的独特作用。

　　[关键词]物业欠费纠纷；政府部门；预防

　　doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2016.14.144

　　[中图分类号]D923.2[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2016）14-0-02

　　在预防物业欠费纠纷中，政府相关部门要发挥其独特的积极作用，依法行政、加强监管，完善物业管理法律法规，做好物业服务市场培育工作，为物业管理与服务营造良好环境。发挥市场调节作用，引导物业服务企业按市场规律办事。

　　1政府相关部门要明确工作职责，依法履行好自己的职责

　　目前在一些地方，因为某些职能部门乱作为、不作为或履职不到位，加大了物业服务工作的难度。因此，需进一步明确政府各职能部门的职责，做好职权由法定，履职依法行；各职能部门要依法履行好涉及住宅小区消防、治安、规划变更、违法建设的拆除等方面的职责；各部门要发挥各自优势，在对住宅小区物业管理与服务监管、业主委员会指导、违法行为处置、矛盾协调等方面发挥积极作用，构建全方位、全过程的有效监管和处置机制，使住宅小区的物业管理与服务活动始终受到政府相关部门的指导和监管。

　　2建立由街乡联动共管的机制

　　物业费收缴虽然是住宅小区物业管理与服务中的一项活动，但却是住宅小区物业管理与服务活动中一项比较重要的事项，一旦引发物业欠费纠纷就会影响整个社区的安全与稳定。引发物业欠费纠纷的原因是多种多样的，也可能涉及到多个部门和单位，如规划、房管、消防、电力、水务、燃气、公安、环保、质检等部门。为做好住宅小区的物业管理与服务工作，避免或减少产生物业欠费纠纷，应对住宅小区物业管理与服务进行综合管理与指导。建议将物业管理与服务的监管纳入社区管理，由街道办事处或乡政府作为总协调部门，由社区对物业服务的行为进行监督，调解处理物业矛盾，发挥预防与化解纠纷的作用。

　　3加强宣传，引导业主和物业企业依法履责

　　调研发现，业主对自己的权利与义务不甚清楚，对基本的物业管理与服务内容不清楚，对业委会的工作和职责不清楚；物业企业员工存在同样的问题。建议政府相关职能部门履行好自己的职责，加强对物业企业员工、住宅小区居民的宣传，采用各种形式帮助他们学习《物权法》《物业管理条例》等法律法规，让物业企业和业主都了解物业管理与服务的法律法规，明确物业企业和业主各自的权利与义务，了解物业管理与服务中各自行为边界以及违反法律法规需相应的责任；督促物业服务企业承担相应社会责任，做好物业管理服务，提升物业管理行业的社会形象。

　　4规范业主委员会的组建和换届改选工作

　　由于业主委员会是一个新生事物，大家对其还比较陌生，对业委会的组建和改选都在摸索过程中，各地并未形成比较成熟的经验与做法，导致有的业委会能发挥较好的作用，有的业委会没有发挥什么作用，有的甚至还其起到相反作用。因此，政府相关部门要总结经验与教训，规范对业委会组建和换届改选的工作流程。要总结推广业委会发挥作用比较好的社区的做法，指导新建社区业主委员会的组建工作，同时，也不能忽视对已有业委会换届改选工作的指导，要在新业委会的组建及已有业委会换届选举的程序、人选及议事规则等方面把好关，指导业主们按照法律规定程序和要求完成选举，将人品好、素质高、愿意为大家服务的人选为业委会成员。同时，对新业委会成员进行必要的培训，指导他们做好业委会的工作，督促他们为业主服好务。

　　5扶持物业服务企业，培育物业服务市场

　　近十多年来，随着住宅小区的不断发展，人们对物业服务的需求也在不断增长，已初步形成了物业服务市场格局，但规范物业服务的法律法规明显不能满足需求。《前期物业管理招投标管理暂行办法》是建设部2003年颁布的，已有十多年，在实践中发挥的作用并不显著。虽然各地方也颁布了关于物业管理招投标的地方性法规，但总的来讲，物业服务市场还处于封闭或半封闭状态，物业管理与服务不成熟、不规范，并未打破谁开发谁管理的经营局面。缺乏对前期物业管理招投标的监管，存在走过场和陪标的现象；没有明确的法律法规来规范业主大会、业主委员会选聘物业服务企业。政府相关职能部门需进一步细化物业服务招投标规则，使之具有可操作性；制定规则，指导业主大会、业主委员会选聘物业服务企业；为物业服务营造公开、公平、公正竞争的市场环境，满足广大业主的物业服务需求。

　　6完善细化物业管理的法规规章，为物业服务制定标准

　　政府主管部门要在充分的调查研究和广泛沟通的基础上，在已有物业法律框架内，完善与细化有关物业管理与服务的法律法规、实施意见等，制定一系列物业管理与服务的可操作性强的政策法规等规范性文件，为物业服务制定合适的标准，用以指导物业管理与服务行业与企业的行为，处罚相关违法违规行为，使物业管理与服务有法可依，有法必依，违法必究。

　　6.1依法明确各类房产的用途

　　在法律上要明确各类房产的用途，比如：住宅就是住宅，不能用于经营；还有做到产权明晰，让业主明白自己的权利边界在哪里；也要让物业公司明确自己的职责，依合同做好服务工作；让大家依法行事，让各方既享受权利，也自觉履行义务，达致社区和社会和谐。

　　6.2完善与细化物业服务标准，提供差别化服务

　　目前，虽有一些物业服务标准，但还需完善与细化。物业管理服务需要统一标准，但也要提供一些差别化的服务。比方说，不仅要保障老百姓最起码有馒头吃，还要有对那些想吃或有能力吃包子或饺子的业主，提供相应标准的服务。换句话说，政府相关部门要对物业服务制定不同的标准，每一项服务标准收费不一样，优质服务可以收取较高的费用。首先要对基本物业服务提供一个标准和收费水平，其次还需对有不同物业需求的业主提供相应的服务标准和收费标准。 7严格执法，加强监管，预防物业欠费纠纷的产生

　　政府加强监管、预防物业欠费纠纷可从以下几个方面着手。

　　7.1做好对物业管理服务质量和收费的监管

　　物业服务质量与收费，是业主们最为关心的问题，也是引发物业纠纷的主要焦点，政府相关职能部门要做好对物业服务质量与收费的监管工作。政府相关部门要根据不同物业的性质与服务质量，制定相应的物业服务质量与收费的标准，实行政府指导和市场调节相结合，“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准。如此，物业服务企业按相应标准提供服务、收取物业费用；业主也按自己享受的物业管理服务标准和应交纳的费用，从而最大限度地避免物业欠费纠纷的产生。

　　7.2加强资质管理，严格执行准入与退出制度

　　对本辖区内的物业服务企业实行严格的准入制度，让物业服务质量优、价格合理的企业进入物业服务市场；对已取得物业服务资质的企业实行动态管理：对存在物业服务问题的企业，要责令其在一段时间内进行整改，促使其提高服务质量，否则暂停其资质的评级资格；对于那些在服务方面存在问题严重的企业，则取消其物业服务的资质，迫使其退出物业管理市场。

　　7.3规范物业服务招投标行为

　　政府相关部门要出台相关措施，规范物业服务招投标行为。对于无论是新建小区还是老旧小区，其物业服务公司的选聘都需通过公开的招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；对新建小区一定要促使房地产开发与提供物业服务分开，杜绝房产开发企业与物业服务企业有关联；同时要查处物业服务招投标中的违法违纪行为。

　　7.4指导与规范物业管理移交行为

　　物业管理移交也是引发纠纷的原因之一，因此要规范物业管理移交行为。当业主选聘新的物业服务企业后，一定要明确新旧物业服务企业必须按时、按程序移交相关全部物业资料。如果他们拒不移交有关印章、会议纪要、业主清册等档案资料，政府相关部门要督促执行；并让他们承担不按时履行移交义务的法律责任。

　　7.5严格执法，依法履行职责

　　对于已制定有关物业管理与服务的法律法规，政府相关部门要克服畏难情绪，严格执行，依法履行自己的职责，要及时对违法搭建、居改非、群租等各类损害公共利益的违法行为坚决查处，并予以改正；并对其中不认真履行职责、滥用职权的部门和人员进行纠偏与处罚，督促相关部门和工作人员认真履行职责，及时化解物业服务纠纷，维护广大业主的合法权益。

　　8结语

　　政府相关部门要明确工作职责，制定符合物业管理实际的政策、法规，对物业企业加强指导和监督，并创造物业管理发展良好市场环境；加强宣传与引导，扶持与培育物业服务市场，规范各主体行为，能够在预防物业欠费纠纷中发挥积极的独特作用。

　　主要参考文献

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